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景明:深圳小产权房“转正”,从何说起?

来源:中国自然资源报网    作者:景 明    发布时间:2018-08-08


  连日来,深圳再次占据舆论焦点,各类如“小产权房要转正”“小产权房将迎来春天”的消息满天飞。这缘于深圳印发的一纸文件——《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》。文件提出,优先处理公共配套类、生产经营性和商业办公类历史违建。其中“生产经营性和商业办公类的历史违建补缴地价可转为商品性质”给人留下了较大遐想空间,由此引发了误读误解。

  这首先是舆论对小产权房概念的误解。小产权房是建在农村集体土地上的且不受产权保护的住宅类建筑。其有几个关键特征:利用集体土地不用缴纳出让金,有住宅类使用特性,买卖交易不受产权保护。而深圳本次处理的历史违建,针对的是产业类和公共配套类违建,主要涉及厂房、仓库、批发与零售、办公服务、社区服务等违建,并没有住宅类特性,在用途上首先就有明显区别。

  有专家说,深圳土地早已全部国有,没有小产权房,只能算住宅类违建。但这是基于深圳消除城乡土地二元制的特殊历史背景。深圳早在1993年和2004年分别对土地进行了特区内的统征和特区外的统转,名义上将全市土地转为国有城市建设用地。但是,事实上大量原集体土地的实际使用权仍属于原村民或原集体组织,法律产权和事实产权存在一定的模糊和矛盾。

  此外,深圳在当年的土地国有化过程中,由于财力有限,采取了一些权宜、折中的办法,如留地安置,即给村集体划出用作发展经济和居住的土地。这实际上将已变为城市用地的集体土地以无偿划拨的方式给了村集体,并将这部分土地的开发利用主导权交给了村集体和村民,土地开发便有了自发性,难免在规划、管控上就存在天然缺陷,建设也容易失控。更严重的是,深圳当年统一地、单方面地转地,好处是效率高、加快了城市化进程,但在经济利益驱使和农民合理诉求暂未得到满足下,各类违建开始泛滥。

  这也造成了如今深圳产业发展空间不足、公共基础设施用地缺口大等问题。深圳这一纸文件,正是基于这一现实需求而出台。可以说,采取补缴地价的做法盘活违建土地,并将其纳入建设用地管控,这种处理思路是好的,改进了过去一味打压的查违方式,通过利益分享明晰产权,用市场的手段探索整改,有助于推进相关几类违建的处置。特别值得一提的是,深圳在此次违建处理中,既注重细节又体现了差别性,根据用地类型、违建主体、非农建设线内线外、是否商业性质等,设置了不同的罚款和补缴地价的标准,既做到了因地施策,又讲求了公平公正。

  当然,或许也有人会说,深圳产业类等违建可以补缴地价转正,住宅类违建(小产权房)转正还会远么?对此,笔者以为,深圳有其特殊性,住宅类违建转正的可能性基本没有,即使能转正代价也会相当之高。这是涉及公共利益的公平问题。无偿获得的小产权房用地,与有偿获得的商品房用地,对应的权责本身就是不一样的,自然不能随意买卖。恐怕舆论所期待的小产权房“转正”,只能是空想。

  (作者系本报记者)


原文链接:http://www.zrzyb.net/pinglun/20180807_115886.shtml

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