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住房租赁市场风云录

来源:中国国土资源报    作者:夏砚生    发布时间:2018-01-02


  中央经济工作会议指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  刚刚离开我们的2017年,被一些房地产业界人士称为“租赁元年”。这一年,国家层面上支持租房市场的政策持续出炉,各路资本抢滩长租公寓市场,眼花缭乱的金融产品创新随之而来,集体土地建租赁房试点在更多人口净流入的大中城市铺开……租赁住房已经成为房地产市场发展的新风口。进入2018年,多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,愈来愈清晰地展现在我们面前。

  国有企业

  进场争当压舱石

  充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

  ——建房〔2017〕153号

  2017年12月25日,广东省肇庆市住房租赁平台房源落成暨人才公寓挂牌仪式在端州区星光礼誉小区举行。首批120套房源屋内家电、沙发、床、厨具、网络等生活设施配套一应俱全,只需拎包就可以入住,每套月租金在1800元~2700元之间,低于市场价。这是广东省的国有住房租赁企业建鑫公司开发的项目。

  2017年7月,住建部联合发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号,以下简称“153号文”),明确要求人口净流入的大中城市,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,起到引领和带动作用。

  培育住房租赁市场的12个试点城市,在试点工作方案中均有依托现有国企组建市属国有住房租赁公司的提法,有些还设定了量化目标。例如:杭州市提出,市级层面发展2家国企开展规模化住房租赁业务,区级层面确定至少1家国企开展规模化住房租赁试点。

  比起新建住宅项目,住房租赁从融资、开发、运营,再到租后管理,是一个产业链长且复杂的行业。市面上主流的轻资产运营长租公寓,优势主要在后期管理,与之恰成对比的是,国有企业和国有资本的引领和带动作用,主要体现在开发和金融环节。例如:在北京,2017年首开集团与银行等金融机构合作,获得了1500亿元的银行授信额度,不仅用于支持其棚户区改造、保障性住房、普通商品房和共有产权房项目,其中一部分也将投向自持租赁住房的建设。

  此外,整合存量房源,参与搭建官方租赁平台,是国企参与租房市场的又一重要路径。例如:《南京市住房租赁试点工作方案》鼓励住房租赁国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房,改建后水电气执行民用价格。广东的建鑫公司已与佛山、肇庆等6个城市合作搭建官方租赁平台,其对外寻找各类租赁合作、物业开发资源的公开宣传资料显示,其合作方式包括购买、租赁、合作开发、股权收购、个人物业委托租赁等,涉及物业类型既有普通商品房,也有公寓、办公楼、酒店、城中村租赁住房、闲置厂房、工业用地、集体流转用地等。

  长租公寓

  各路资本群雄逐鹿

  要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  ——2017年中央经济工作会议

  过去一年,长租公寓作为住房租赁市场迅速崛起的一员大将,放在整个房地产领域里也是最具话题性的业态之一。

  早在2010年,市场上已有面向青年人的服务型公寓,如魔方、青年汇等等。2016年,长租公寓的发展驶入快车道。这一年,全国流动人口总数达2.45亿,占全国总人口的18%,新增毕业生765万人,较6年前净增100万人;根据相关机构预测,2020年我国租赁市场规模预计将达到1.6万亿元,到2025年将增至2.9万亿元。

  153号文鼓励更多的主体进入租赁市场。出于对未来前景的预期,开发商、中介、连锁酒店和互联网创业公司等各类市场主体,纷纷汇聚在这条新赛道的起跑线上。除了万科、自如、魔方等种子选手外,随着2017年相关利好政策不断,这份参赛名单还在不断加长。

  目前,长租公寓主流品牌集中分布在一线城市和部分核心二线城市,如北京、上海、深圳、南京、厦门等等。这些城市经济活力强,产业结构中第三产业发达,每年持续涌入大量的流动人口和大学毕业生,市场需求较为强劲。例如:万科泊寓、世联红璞作为长租公寓领域的典型代表,2017年布局房间数量大约分别在15万间和10万间。

  集中收房后统一装修,再辅以增值服务,从中赚取租金的剪刀差,是目前市面上大多数长租公寓项目的主要盈利模式。这一模式运营方普遍并不拥有房屋产权,属于轻资产运营,可以根据目标客户群的价值取向定制年轻、时尚的主题风格,打造有特色的公共空间,如图书室、餐厅、健身房和咖啡馆,提供增值服务,例如保洁、维修、搬家、主题活动等等,用以增加客户黏性。

  而对于用自持物业地块开发长租公寓,房地产企业则显得比较谨慎。显然,重金拿地后盖好房子,再用于长租,属于重资产模式,前期投入的大量资金,数十年才能收回,房企有所顾虑也可以理解。有房企考虑过与有实力的企业合作建房,建好后长租给后者的员工,但至今还没有成型的案例,只停留在设想阶段。

  金融创新

  供需两端同时输血

  加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

  ——建房〔2017〕153号

  2017年11月2日,两个建行佛山市分行参与合作的租赁项目举行奠基和揭牌仪式。其中一个是建行佛山市分行与佛山万科联合打造的多业态混合型租赁社区,属于广东省首例100%自持70年项目;另一个是建行首次与国有控股企业——佛山建鑫公司合作共建的住房租赁项目。

  在2017年的最后两个月,四大国有银行都对外宣布了与市级官方平台或者国有企业在住房租赁领域的授信意向。其中,建行的动作最为抢眼。建行广东省分行已与19个地市政府或政府部门达成26项住房租赁合作,与267家房地产企业达成战略合作。“十三五”期间,建行广东省分行将投入2000亿元专项资金,联合各大房企推出300万套租赁房源。

  显然,对于正在加速度发展的租赁市场而言,金融机构的创新和配合非常关键。对开发企业的支持,将大大有利于缓解其投资回收时间过长的问题;对消费端的支持,可以增强大城市租房者的承受能力,增强租房意愿,扩大租房需求,热点城市租赁需求的释放有利于分流购房需求。这两个层面的金融创新在2017年不胜枚举,很多的新名词,很多的“第一次”接踵而至。

  2017年8月15日,首单租住领域消费分期类ABS产品自如房租计划出炉,发行规模5亿元,这是自如向租客推出的一款月付金融产品,允许对全年房租进行分期,底层资产为自如房租分期小额贷款。10月11日,首单权益型公寓类REITs(房地产信托投资基金)新派公寓权益型房托资产支持专项计划获批发行,发行金额2.7亿元,此产品拟集合机构和个人投资者的资金投资于收益型物业,投资者以租金收入为主要投资收益。10月23日,总规模50亿元的保利租赁住房REITs,在上海证券交易所审议通过。这是国内首单房企租赁住房REITs,这款产品采取储架、分期发行机制,其底层物业资产以保利地产的自持租赁住房。

  集体土地建租赁房试点铺开

  通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

  ——国土资发〔2017〕100号

  2017年12月6日,北京市海淀区温泉镇的中关村创客小镇在正式开园两周后,集中办公区迎来第一批10家企业;小镇在集体土地上建设的2772套公租房,专门面向海淀区创客配租。

  类似的项目还有深圳的柠盟青年公寓。2017年12月27日,深业集团宣布其在深圳中心区福田区水围村的项目“柠盟青年公寓”即将启用。这是由福田区住建局与水围股份公司支持的城中村农民房集中改造项目,主要是改为人才过渡性租赁住房。同时,福田区还与万科合作了一个集体土地租赁房的物业托管项目,该区的玉田村将旗下物业统一出租给万科,万科对房屋的基础设施、生活环境进行提升后,纳入其长租公寓和社区商业的运营。

  早在2011年,北京市就向国土资源部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。同年,国土资源部批准北京市开展试点工作,北京市成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。截至2016年年底,北京已经启动了海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村和昌平区北七家镇海鶄落村等5个试点项目。中关村创客小镇就是温泉镇试点的一部分。

  自2017年8月国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知(国土资发〔2017〕100号)以来,在前几年在京沪小试牛刀的基础上,集体土地建租赁住房试点在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市铺开。例如:北京计划五年内再供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房;郑州已初步在龙子湖北部区域和白沙园区区域设立5个项目,开展项目试点。在待开发存量国有建设用地紧缺、人口净流入量大的热点城市,通过盘活集体土地,吸引区域内更多人才落户,是大多数试点城市的思路。

  

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