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打通房地供应链的关键一招

来源:中国国土资源报    作者:景 明    发布时间:2017-11-07


  9月下旬以来,国土资源部启动了住宅用地出让合同执行情况检查,检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况,检查范围包括70余个大中城市。这可谓使出了打通房地供应链的关键一招。

  对本次检查行动不能孤立地看。从中央部委角度考虑,早在今年4月份,国土资源部、住房和城乡建设部就联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,强调地方要尽快编制、公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划,以保障住房土地供应,并督促加快在建商品住房项目建设进度。此次检查正是对此前政策的落实和完善,体现了政策的一惯性和连续性。

  住房供应过程涉及多部门监管,但若仅从土地的角度考虑,就是两件事:一是土地的供应量要充足,要能满足需求;二是供出的土地要有效,能够及时转化成住房。而对于房地产企业来说,在过去很长一段时间,实际就干三件事:融资、拍地、卖房。其中,低价拿地、囤地等增值后再高价卖房,一度更是其“关键环节”。“开发商们通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等方式实现囤地;有些企业故意虚报预售价格,被房管部门暂停预售,变相拖延开发等,以规避风险、谋求利益”,类似的“故事”时常听到,相关的指责也不绝于耳。

  辩证地看,土地供应的再多,若囤地投机行为得不到遏制,有效的房源供应也难以形成;而土地供应不足或预期不足,反而会诱发企业对土地升值的幻想,引发囤地。因此,保障住房土地供应,落实土地供应计划,形成靠谱的预期,打击囤地、形成住房有效供给,是一组精准的组合拳。

  此次对全国70余个大中城市住宅用地出让合同执行情况检查,旨在贯彻“住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积”原则的基础上,打通从土地到住房供应的关卡,促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。

  而从全国和地方角度考虑,很多看似无关的政策,其实已在形成合力。比如:全国楼市全面进入限购、限价、限贷、限售、限商等“N限时代”;年内一二线城市住宅土地供应明显加速;房地产长效机制正在建设;利用集体建设用地建设租赁住房、建设共有产权房,形成租购并举的住房制度等等。在这种大背景下,房地产市场已发生了深刻的变化,楼市调控的方向也开始从需求端转向供给端,从事后纠正转向预期干预,从单打独斗到集团作战,住房供应链的各个节点已在无形中被依次打通,“炒房、炒地”的形势已变、时代也或将终结。

  当然,好的政策需要好的落实,更需要地方和各部门的配合。在货币总量能管住的基础上,面对检查,开发商要能认清形势,加快建设;地方政府要能有作为,不扯皮、不走过场,真正让房子回归居住属性。此外,仅通过本次检查还难以保证竣工后的项目尽快入市,相关部门的措施或细则也有待出台。

  “房子是用来住的、不是用来炒的”,这个大的趋势已经确定,国家调控也已下定决心,相关调控手段已日趋成熟,留给开发商的时间真的不多了,奉劝其一句“不要再抱幻想、不要再磨洋工”。

  (作者系本报记者)

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