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要守得住“正”出得了“奇”——对推出集体建设用地建租赁房试点的一点思考

来源:中国国土资源报    作者:焦思颖    发布时间:2017-09-19


  明明是利好的政策,但就是有人放着正道不走,偏偏要动“歪脑筋”。近段时间,集体建设用地建设租赁住房试点的新政还未满月,民间关于它的想象就已经开始五花八门了。

  针对“村镇集体经济组织可以自行开发运营” ,不少网友脑洞大开,竟然理解为可以自己来修建租赁住房,有的甚至打起了“小产权房”的主意,认为这是转正的好机会。凡此种种“奇思妙想”令人惊叹。

  那么,集体建设用地建租赁住房的试点该如何推进呢?

  首先,要守得住“正”,确保试点的大方向不偏。自行开发不等于自己开发。此次试点开发主体为村镇集体经济组织,是有组织的一种自主行为。村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。此过程中,要探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。

  自行开发不等于乱行开发。此次试点开发的土地有着严格的限定范围,即集体建设用地,而非耕地,更不是永久基本农田,相关建设必须严格限定在存量的或闲置的集体建设用地范围内进行。同时,试点必须规划好,利用好。要符合土地利用总体规划、城市总体规划和村镇建设规划,对建设主体、用地性质、用地方式作严格界定,必须依法办理审批手续,避免走城中村杂乱无序的老路。试点城市应当统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。

  其次,要出得了“奇”,围绕难点大胆探索。公租房在建设过程中资金投入大、利润少、回收周期长,融资是一道难题。集体经济组织可以自己筹集,也可以和其他单位合作,以土地入股经营或合作的方式经营。自筹资金对于有一定经济积累的村(镇)集体比较适合,而对于无足够经济积累的村(镇)集体来说则需要另辟途径。早在2014年,北京就已进行过集体土地建租赁住房试点,但之前只提到由农村集体经济组织自主进行开发建设,并未提到联营、入股等方式。而这一次的政策,给予了村(镇)集体经济组织在盘活土地等相关方面的更大积极性。如何筹措资金,需要集体经济组织大胆探索。

  集体经济组织与政府、承租者之间的利益如何平衡也是一道难题。对于农民集体而言,将集体土地用以租赁住房建设的目的在于实现其土地财产权益,增加农民及其集体的收益。而政府则担负着保障个人“住有所居”的责任。对于公租房的承租者,追求的则是租房的宜居性与租金的低廉性。三者各有利益期待,在集体土地所有权主体模糊,成员权确定标准不明的背景下,如何满足各方诉求也需要大胆尝试。

  《孙子兵法》有云:“凡战者,以正合,以奇胜。”集体建设用地建租赁住房的探索不可能一路春风,其中,既需要有足够的定力守住底线,也需要有探索的力量来出奇制胜,蹚出一条新路。

  (作者系本报记者)

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