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陈洪宛:农地价值显化离不开金融创新

来源:中国国土资源报    作者:陈洪宛    发布时间:2017-02-23


■中国城市和小城镇改革发展中心副主任(主持工作)
    深入推进承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点,是2017年中央一号文件提出的农村金融创新的重要举措之一。
随着市场经济不断发展,越来越多物质形态的资产将会转化为金融资产。可以说,市场深化本身也是金融深化的过程。作为实物资产主要载体的土地,一旦其产权界定为国有,便可以发挥出惊人的抵押融资功能。但农地农房呢?却与现代金融资本几乎绝缘。这使得农民的财产性收入一直在低位徘徊,再加上缺乏信用支撑,农民在获取金融资源方面与城市居民存在天壤之别。
    近年来,尽管党中央、国务院力推金融资源更多向农村倾斜,构建多层次、广覆盖、可持续的农村金融服务体系,全面激活农村金融服务链条,但由于农村产权流转范围仅限于本集体经济组织,农地农房抵押贷款受到了严格限制。全国的大型金融机构很少涉足农村产权抵押,在大部分地区及给农户提供贷款的多是本地金融机构,如农商行、城商行、农村信用社等。进一步看,给农户提供的贷款有相当大的比例是信用贷款及房地以外的资产抵押贷款。严格来讲,以农村产权直接抵押贷款的做法属凤毛麟角。
    原因何在?因为金融机构对农村房地抵押存在担心,其核心是抵押物的处置问题。近年来,各地不乏因流转范围扩大而带来农村房地资产增值、抵押贷款增加的案例,如福建省晋江市农房抵押贷款业务历经10余年,累积发放贷款超过30亿元,受益农户超过1万户,有力地支撑了农户的生产经营与生活开销;湖南省浏阳市将宅基地流转范围由本集体经济组织成员扩大至全市农村居民,为抵押权有效处置提供了更好的条件。特别值得一提的是,在这些案例中,农村集体土地确权登记颁证工作大大激活了宅基地与农房价值。以浏阳市大瑶镇南山村一农户为例,确权前其158平方米宅基地上的物业最高抵押贷款为5万元,在补交超占面积28平方米并办理确权颁证之后,其房屋抵押贷款达20万元。
    这些案例实实在在地表明,农房农地抵押并不是洪水猛兽,只要把控好风险、规范好程序,就能极大地提升资金使用效率。比如,晋江农商行规定:借款人必须有富余的房屋或其抵押房产变卖处置后仍有居住住所、进入抵押的房地物业可以用来出租、村两委同意出具集体土地使用权随住房抵押及处置的证明等。不过,允许农村房地抵押,并不意味着所有的房地都有机会获得银行贷款,这还取决于银行对其价值的评估。所以,大可不必担心一旦宅基地和农房进入抵押,会出现一大片坏账呆账。
“行百里者半九十。”在不动产统一登记全面铺开的当下,实现农地农房财产性价值的农村金融创新,其基础已经构筑并逐步打牢,倘若能够以新发展理念为指引继续深入推进相关改革,将释放出难以估量的能量与活力。

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