苏州市国土资源局耕地保护处 高建春
苏州市目前正在搞土地开发整理的专项规划和新一轮的城中村的体系规划，土地整理专项规划里专门有一块是村庄整理的内容。随着城市化进程的加快，苏州市村庄整理的步伐加快了，前不久，我做过一个统计，从1997年—2002年的五年间，苏州市村庄用地减少了30000亩，平均每年减少6000亩，这一方面反映了城镇化进程的加快，另一方面也反映了建设用地整理的步伐加快了。整个苏州市居民点用地目前有95万亩左右，现在减少了30000亩。
苏州市建设用地整理的运作方式有三种类型。一是由各级政府进行投入的村庄整理。资金来源于新增建设用地有偿使用费和江苏农业种地建设资金、耕地开垦费的返回款，耕地占用税的地方留存部分。这种村庄整理的项目，主要是考虑整理后变为农用地的，有一部分是作为建设用地的用的。
二是结合小城镇建设、中心村建设，主要是通过市场化运作来进行村庄整理，整理后主要做为建设用地，通过出让、招标、拍卖后收回成本，再进行农民的动迁用房。
三是完全按照市场化运作。苏州市土地储备中心通过土地收购储备，在招标拍卖过程中进行建设用地整理，以适合新的建设用地的需要。土地储备中心专门有一个拆迁补偿科，主要职能是负责建设用地整理。
建设用地整理过程中遇到的问题可以分为三种类型：一是对存量建设用地的整理，盘活利用存量建设用地。像村庄整理和城市中一些工矿企业退二进三。二是对原来是农用地，或者河流、湖泊等的非建设用地进行整理。比如要填土，要三通一平、五通一平等等，满足新增建设用地的要求。三是应该扩大建设用地整理范围。对存量建设用地整理后，有一部分是做建设用地用地，但有一部分是作为农用地使用的，作为农用地使用的也应纳入建设用地整理范围。
村庄整理是关系到农民切身利益的事情。苏州市政府最近出台了一个文件——《苏州市农村宅基地管理暂行办法》，主要分为两部分，一部分是城市规划区范围内的宅基地整理，要参照城市居民点拆迁管理办法来管理，提高补偿标准，每平方米2000元左右，同时提供定销房，也是政府建的。价格也是每平方米2000元，这样来维护农民的利益。在城市规划区范围外的村庄整理，一般来说，按照“双折价”，就是建造公寓房，在房子拆之前进行估价，估价后进行赔偿，按照建筑面积和人数进行补偿，建成公寓房，卖给农民，公寓房很便宜，每平方米500-600元。还是保留集体土地所有制，不能够买卖。 |